EU & Turkey ?

EU-onderhandelingen en prijzen van onroerend goed in Turkije

Turkije begon al in 1963 met de Europese Unie (EU) te flirten, toen het geassocieerd lid werd van de Europese Economische Gemeenschap (EEG). In 1987 heeft Turkije het volledige lidmaatschap van de EU aangevraagd en in 2005 begonnen formele onderhandelingen tussen de EU en Turkije.

Sinds de officiële aanvraag van Turkije voor volledig lidmaatschap in 1963 is de weg naar het begin van de formele onderhandelingen en daarna de beraadslagingen en discussies via de EU-hoofdstukken die hebben geleid tot het volledige lidmaatschap een rotsachtige stap geweest, vol met stops en starts. In de eerste jaren van de aanvraag van Turkije voor lidmaatschap, gedurende de jaren 90 en het grootste deel van het eerste decennium van het nieuwe millennium, was de publieke opinie in Turkije positief.

Vastgoedbeleggers verwachtten steile prijsstijgingen van onroerend goed toen positieve stappen werden genomen tijdens EU-onderhandelingen en het tegenovergestelde gebeurde toen het niet goed ging. Buitenlandse investeerders, die profiteerden van hun vastgoedinvesteringen in de Oost-Europese landen voorafgaand aan hun toetreding tot de EU, plaatsten de vraag natuurlijk - zou de Turkse vastgoedmarkt een vergelijkbaar patroon volgen, hoe kunnen we profiteren van de verwachte toetreding van Turkije tot de EU?

Hoe beïnvloeden de EU-onderhandelingen huizenprijzen in Turkije?

Er zijn veel tussenstops geweest en begint aan EU-onderhandelingen sinds de Turkse aanvraag voor volledig lidmaatschap in 1987. Sommige EU-leden verzetten zich fel tegen de toelating van Turkije als volledig lid, terwijl sommigen het steunen (zie David Cameron van UK met steun). De meeste Turken zijn nu meestal immuun voor nieuws over EU-onderhandelingen. Ze hebben het vertrouwen in het proces verloren. Uit een recente opiniepeiling in Turkije blijkt dat bijna 50% van de Turken onverschillig staat tegenover het EU-lidmaatschap en sommigen zijn van mening dat Turkije beter af is zonder. Daarom is er geen duidelijk momentum dat zou leiden tot beweging op vastgoedprijzen zoals gezien in Oost-Europese landen die hebben geleid tot een volledig EU-lidmaatschap toen de vastgoedprijzen stegen vanwege het aanstaande EU-lidmaatschap.

Hetzelfde kan gezegd worden over de manier waarop buitenlandse investeerders naar Turkije kijken. Sinds 2007 hebben we een gestage toename gezien van buitenlandse beleggers die onroerend goed en commercieel vastgoed in Turkije verwerven. Dit heeft zeker de vastgoedprijzen in Turkije aangewakkerd, vooral in grotere steden zoals Istanbul. De trend komt overeen met de economische vertraging in de EU-zone en de kredietcrisis in de VS na 2008. Daarom zou kunnen worden gesteld dat de vastgoedprijzen en buitenlandse directe investeringen in Turkije ondanks de EU zijn gestegen en dat Turkije wordt gezien als een veilige haven voor investeringen als gevolg van het feit dat hij uit de eurozone is.

Kortom, wat beleggers naar Turkije trekt en de prijzen omhoog duwt, is helemaal niet gekoppeld aan EU-onderhandelingen, maar aan de economische expansie van Turkije en de stabiele groei. Men zou kunnen stellen dat de aantrekkingskracht van Turkije als een levensvatbare investeringsbestemming de verwachtingen van het EU-lidmaatschap inmiddels is ontgroeid.

Wat was het effect van de meer autoritaire maatregelen van de Erdogan-regering op investeringen?

Dit is een paradox op zichzelf. Op het thuisfront zijn sommige delen van de Turkse samenleving ontevreden over de schijnbaar autoritaire manieren van de Erdogan-regering, zoals blijkt uit de recente Gezi Park-demonstraties. De Erdogan-regering is echter uitzonderlijk pro buitenlandse directe investeringen. Het privatiseringspercentage is nog nooit zo hoog geweest als onder de Erdogan-regering.

Het is weer de Erdogan-regering die de weg vrijmaakte voor buitenlandse onderdanen om onroerend goed in Turkije te kunnen kopen. Dat was niet eerder het geval. En in mei 2012 schafte dezelfde regering de wederkerigheidswet af waardoor onderdanen van het Midden-Oosten en ex-Sovjet-onderdanen onroerend goed in Turkije konden kopen; ze konden dit niet eerder doen.

Er zijn veel prikkels gegeven aan buitenlandse investeerders om gronden en commercieel onroerend goed in Turkije te verwerven. Hoewel de autoritaire maatregelen van de Erdogan-regering sommige individuele 'lifestyle'-kopers misschien hebben afgeschrikt, hebben de regeringsinitiatieven over het algemeen een direct positief effect gehad op het niveau van buitenlandse directe investeringen en vastgoedaankopen door institutionele buitenlandse investeerders. Deze wegen ruimschoots op tegen de individuele gevallen die mogelijk zijn uitgesteld.

Wie investeert er in Turkije, waar en waarom?

Er is een gemengd stel buitenlandse beleggersprofielen voor Turkije.

 Als we deze onder twee hoofdsegmenten analyseren als 'lifestyle-inkopers' en 'investeerders', dan komt de volgende trend naar voren: Lifestyle-kopers zijn over het algemeen Europese kopers. Britse, Duitse, Scandinavische en Russen leiden de hitlijsten. Leefstijlkopers hebben de neiging vakantiehuizen en permanente huizen aan de Middellandse Zee en de Egeïsche kust van Turkije te verwerven, de meest populaire gebieden zijn Antalya, Fethiye, Bodrum en soortgelijke badplaatsen.

Kopers worden gemotiveerd door nog steeds betaalbare prijzen, lagere kosten van levensonderhoud, 300 dagen zon en de nabijheid van huis, evenals natuurlijk een eenvoudiger tempo van het leven. Beleggers hebben doorgaans een bredere vangst; we zien investeerders uit de VS, Rusland, het Midden-Oosten, Europa - individuele en institutionele beleggers; er wordt veel geïnvesteerd in landen in het Midden-Oosten, met name in Koeweit, U.A.E, Saoedi-Arabië.

Deze investeerders neigen naar grotere steden zoals Istanbul en Bursa. Investeringsniveaus variëren van een aantal residentiële buy-to-lets tot grotere investeringen in winkelcentra, hotels en ontwikkelingsprojecten. Ze worden gemotiveerd door de economische expansie van Turkije en het eenvoudige beleggingsraamwerk, waar beleggers onbeperkt geld in en uit Turkije kunnen steken - bijna een beleggingshavenprofiel.

Het buiten de eurozone zijn lijkt te helpen, omdat de bankvoorschriften niet zo strikt zijn in termen van rapportering van zaken van beleggers. Er zijn zeker fiscale voordelen. Turkije is een hub tussen Oost en West en stimuleert ook investeerders. Energiepijplijnen die door Turkije lopen, nabijheid tot Europa en toch buiten zijn, extreem sterke relaties met enkele van de olie- en energierijke landen langs de grenzen zijn allemaal bijdragende factoren voor de opkomst van Turkije als een belangrijk investeringshub.

Is de relatie van Turkije met de EU van belang?

De betrekkingen van Turkije met de EU zijn tegenwoordig minder belangrijk. Vergeleken met 15 jaar geleden, toen de EU echt van belang was voor de Turken en er een serieuze wens was om toe te treden tot de EU, is de gemiddelde Turk tegenwoordig bijna onverschillig. Met economische problemen in Griekenland, Italië, Spanje en Portugal, ademen de meeste Turken een zucht van opluchting uit dat Turkije geen deel uitmaakt van de EU.

Aan de andere kant verschuift het bedrijfsvolume van Turkije, dat tot 5-6 jaar geleden zeer tot de EU geïndexeerd was, nu ook. Het handelsvolume met niet-EU-landen, waaronder het Midden-Oosten, Rusland, China en de VS neemt toe. Er is een beweging in de richting van een meer gebalanceerd en minder bedrijfsgebonden model in Turkije.

De EU-zone is echter nog steeds de grootste import / exportpartner van Turkije, echter met een teruglopend marktaandeel. Aan de andere kant heeft Turkije nu een aanzienlijke culturele en sociale impact op het Midden-Oosten en de voormalige Sovjetlanden, waaronder enkele energierijke zoals Azerbeidzjan. Turkse soapseries en pop charts zijn de meest gewaardeerde programma's in deze landen, met andere woorden Turkije is een 'cultuur' geworden en geëxporteerd naar deze landen, inclusief het aangrenzende Griekenland. Turkije breidt zijn invloedssfeer in alle richtingen uit.

Kijkt Turkije nu naar het oosten, het westen (EU) of naar binnen?

Om te beantwoorden of Turkije naar het oosten, het westen of naar binnen kijkt, is het belangrijk om het mozaïek van Turkije te begrijpen. Turkije is een zeer kleurrijke mix van identiteiten, culturen en sociale structuren. Het kan zich gemakkelijk identificeren met Zuid-Europa, met landen als Griekenland, Italië, Spanje, maar tegelijkertijd kan het zich identificeren met het Midden-Oosten. Bovendien kan een Turk gemakkelijk praten met een Azeri of Oezbeeks in hun moedertaal. Met andere woorden, proberen om Turkije met het oosten of het westen (de EU-zone) te plaatsen, zou een vereenvoudiging zijn van wat Turkije is. Turkije, cultureel, sociaal, raciaal is een beetje van alles, het is als een 'continent' in plaats van een meer homogeen 'land'.

Om de vraag samen te vatten of EU-onderhandelingen gevolgen hebben voor de Turkse onroerendgoedmarkt, kijkt Turkije niet naar het westen, of oostwaarts, zeker niet naar binnen, kijkt Turkije alle kanten op omdat dat in feite de essentie van Turkije is. Naarmate zijn invloedssfeer samen met zijn welvaart in alle richtingen groeit, wordt de EU steeds minder belangrijk. Slimme vastgoedbeleggers zijn zich hier meer dan van bewust. Ze weten maar al te goed, om Bulgarije of Roemenië niet te vergelijken met Turkije.